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「賃貸」についての相談室（住宅・店舗 などの賃貸借全般、居住用不動産の売買）

不動産の賃貸借 担当者： 嶋 和明 ID: kzkz-tig

大阪玉造の某商店街にある老舗時計店の３代目。店の暖簾を守るためには、 商店街に昔のような活気を取り戻す必要があるのではないかと考え、 それには不動産業の知識が最も重要になるだろうと宅建取引士の資格を取り、 ひょいと腰掛け程度のつもりで日光土地建物へ修行に来たが、それが大きな間違いであった。 不動産業の楽しさと、ご贔屓のお客様が増えてくる事への喜びと充実感を知ってしまい、現在ではどっぷり日光の社員として活躍中。 商店街で生まれ商店街で育ち、約40年。　ビジネスの成功例と失敗例だけでなく、個々の近隣店舗の賃貸借における様々なトラブルと、それに対しての解決方法などを経験しており、 その経験が今の不動産業においての大きな財産となっています。 不動産仲介業は〝物件〟〝売主or貸主〟〝買主or借主〟の、３つの相反する要素（店舗の場合はそこに〝業種〟という要素も加わり４つの要素）を組み合わせて、取引を成立させる事が仲介業の仕事です。 それぞれの要素を単体で見れば、何ら問題となる事はないように見えても、それらを組み合わせる事によって、後に大きなトラブルに発展する場合がございます。 日光土地建物は、ただ単に契約を結ぶのではなく、過去六十余年の営業によって蓄積された事例と照らし合わせ、契約締結前の時点で想定される、 将来的にトラブルや紛争に発展する可能性の有無をスタッフ全員で探し出して協議を行い、それを契約書の特約として明文化する事により紛争予防に努めています。　 場合によっては、30以上の項目となる場合もございますが、そうする事によって、後に大きな紛争となる事を回避させています。 また、契約前に取り決めた特約だけでは解決できないトラブルになる可能性があると判断した場合は、当事者双方の了解を取った上で取引そのものを中止する場合もあります。　 日光土地建物は昭和30年より阿倍野筋で営業する地場に密着した不動産業者であり、スタッフも地場に密着した人材で構成しており、 今後も地場に密着した不動産のプロとして、責任を持って業務を遂行致します。 阿倍野区・天王寺区の不動産の賃貸借に関しては、何なりと嶋和明へご相談下さいませ。 ※保有資格： 宅地建物取引士

「投資・買取り・リースバック」についての相談室（不動産投資を中心とした不動産全般）

不動産投資・買取り 担当者： 上田 信行 ID: eeiejp

寄生地主制があった400年以上前から田畑を貸す不動産賃貸業で、現代表の祖父が昭和30年に、大阪・阿倍野で不動産売買と仲介業として「日光商事（個人）」を創業し、 昭和44年に組織を「日光土地建物株式会社」として法人化。不動産業としても六十余年の業歴となる。三代目となる現在の代表は、大手不動産会社のほか、 中堅不動産仲介会社、建売、競売、賃貸、地域に密着した個人経営の不動産屋まで、不動産業界の様々な分野で一通りの経験を積み、そういった不動産の様々な分野での経験が現在の大きな財産となっている。 バブル期に平均15％超の利回りの所有物件と、20％超の利回りのサブリース物件を複数戸運用し、年に２～３物件の頻度で行う不動産の再販では、 平成バブルの崩壊時も含め、過去30年間に一度も赤字を出した事はない。　売買だけでなく賃貸においても〝化けて儲かるドル箱不動産〟と〝儲からない粗大ゴミ〟を一瞬で嗅ぎ分ける能力をフルに発揮し、 自社と投資顧問先の業績に大きく貢献している。 「継続して保有すべき物件か、市況が活況なうちに処分すべき物件か」「貸すべき物件なのか、或いは売るべき物件なのか」などの相談や、 個人の場合は「老後の資金が心配なので、自宅を売ってそれを老後資金とし、リースバックで今までの家に住み続けたい」・・・とか、相続対策についての相談など。　　 法人の場合は「所有不動産の時価が下落し、バランスシートが含み損を抱えた状態になっている」「融資を受けて自社ビルを建てたが、毎月の元本返済が大きすぎる」 「運転資金を借り入れるために自宅を担保提供したが、返済が滞り、競売を迫られている」・・・などなど、あらゆる内容に対応可能です。 最近の成果としては、相続税対策で少しでも資産を圧縮したい資産家Ａさんに上場株式の一部を売却して頂きました。 そして、老後資金として自宅を売ってリースバックを希望される高齢のＢ夫妻のご自宅をＡ氏に購入して頂き、それを日光土地建物がＡ氏より借り受け、Ｂ氏にサブリース物件としてリースバックさせて頂きました。 それによってＢ氏は老後資金に余裕ができ、Ａ氏については株で資産を保有したまま相続開始となった場合と比べ、資産を50％以下に評価減する事ができました。 また、毎月Ｂ氏が支払った賃料を、日光土地建物を介してＡ氏が受領する事になり、それが年利率７％超の表面利回りとなりますので、僅か２％にも満たない上場株式の配当金を得ていた場合と比べ、大幅な収入増となりました。　 Ａ氏は第一目標である資産の圧縮に成功し、収入を増やす事にも成功したのです。　ある程度の収入があり、それをプールしておけば、将来的に不動産が値下りする事があっても、トータルとして考えればプラスとなります。 また、リスク対策の一環として、賃貸中は日光土地建物が転貸人として管理しますので、他の管理物件と同様、ヘルパーさんの訪問がない高齢者については、２日に一度の頻度で生存確認を行い、 比較的早い段階で発見する事ができます。発見が早く不審な点がなければ「老衰による・・・」と書かれた医師の診断書だけで済み、孤独死であっても事故物件として扱われる事はありません。 また、万一賃貸中に自殺や焼死等の事故があったとしても、今回のケースでは耐用年数を経過した建物でございますので、建て替えて借家にすれば、事故物件公示サイトによる影響は限定的なものとなります。 阿倍野区・天王寺区の不動産についての、不動産投資・買取り・リースバックに関しては、個人・法人を問わず、何なりと上田信行へご相談下さいませ。 どのような相談内容でも、机上の空論とは次元の異なる、長年の経験と実績に培われた 最良の手法をご提案させて頂きます。 ※保有資格： 不動産コンサルティングマスター・宅地建物取引士